土地を購入する際は、その土地にちゃんと家を建てられるか気になりますよね。
土地の状況によっては、建築できる建物に制限がかかったり、接道の関係で建物が建てられない場合もあるのです。
この記事では、土地の状況を把握するために欠かせない「登記」「用途地域」「道路」の調査の仕方について解説します。

土地調査の仕方〜登記〜

土地調査の仕方1つ目に「登記情報を確認すること」があります。
登記とは、土地や建物の所有者・所在・面積・抵当権などの権利関係を公示する制度で、これらの情報が記載されたものを登記簿謄本といいます。
そのため登記謄本を確認すれば、希望する土地の権利関係を把握できるのです。
なお、登記簿謄本は、その土地の所有者でなくても法務局に行き手数料を支払えば、第三者であっても取得できます。
また、法務局に行く時間がない方でも、オンラインや郵送での交付請求が可能です。
以下にて、それぞれの取得方法を解説します。

法務局にて交付請求をする

1つめは、法務局へ出向き交付請求する方法です。
以前は不動産の管轄となる法務局へ行く必要がありましたが、現在は全国各地にある法務局・出張所・支局で受け取れるようになりました。
流れとしては、法務局にて「登記事項証明書交付申請書」に必要事項を記入し、収入印紙を貼って窓口に提出するだけです。
収入印紙は法務局で販売しているため、自分で用意する必要はありません。
また本人確認不要のため、本人確認書類を準備する手間も省けます。

郵送で交付請求をする

2つ目に、郵送で交付請求をする方法があります。
封筒に、必要事項を記入して収入印紙を貼った「登記事項証明書交付申請書」と返信用封筒を入れ、近くの法務局へ郵送すれば、1週間以内には登記簿謄本が返送されてきます。
申請書は法務局のホームページからダウンロードできますが、収入印紙は郵便局などで購入しなければなりません。
また返信用封筒には切手を貼る必要があります。
登記簿謄本が分厚いと82円切手では足りないこともあるため、念のため140円切手を貼っておくと安心でしょう。

オンラインで交付請求をする（オンライン登記事項証明書請求）

法務局へ行く時間がない、返信用封筒などを準備する手間を省きたい場合、インターネットを利用して交付請求をする方法がおすすめです。
請求方法は、法務局の「登記・供託オンライン申請システム」にて申請者情報を登録して、「かんたん証明書請求」に情報を入力します。
申請をおこなうと「納付情報」というものが発行され、それを使って手数料を支払えば、法務局の窓口での受け取り、または郵送での取得が可能です。

オンラインで閲覧する（登記情報提供サービス）

登記簿謄本を取り寄せるのではなく、インターネット上で閲覧するだけの方法もあります。
この方法では、一般財団法人民事法務協会が運営する登記情報提供サービスを利用します。
オンライン登記事項証明書請求とは異なるサイトを利用するため、混同しないよう注意してください。
利用方法は2種類あり、1つは利用者登録をして月ごとに300円を支払う方法、2つ目は利用者登録をせずに1件につき335円を支払い閲覧する方法です。
利用者登録をせずに閲覧する場合、毎回ID・パスワード・クレジットカード情報などを入力しなければなりません。
そのため頻繁に登記情報提供サービスを利用する方は、利用者登録をしておくほうが便利です。

土地調査の仕方〜用途地域〜

土地調査の仕方2つ目は「用途地域かどうか確認すること」です。
用途地域とは、住みやすい街づくりを計画的におこなうことを目的として、用途に応じて13地域に分けられたエリアのことを指します。
用途地域では、建築できる建物の種類や大きさなどが制限されているため、地域ごとで住みやすさが異なります。
用途地域を設ける理由は、建物の制限なく好きなように建築できると、無秩序に発展してしまい住環境に影響を及ぼすことを避けるためです。
たとえば、閑静な住宅街に大きな工場や商業施設があると、騒音や日当たりの悪化などで住みにくくなってしまいます。
また反対に、工場で働く人からしても、狭い住宅街にあり大型トラックがとおりにくいなどで、働きづらくなることが考えられるでしょう。
こうした事態を避けるために、用途地域を設けているのです。

用途地域は大きく分けると3つ

13種類ある用途地域は、大きく3つのカテゴリーに分類されます。

住居系
用途地域のなかでもっとも多いのが「住居系」で、8種類の地域があります。
住居系は住環境が優先されている用途地域で、指定されたエリア内には大きな建物や工場を建設できません。

商業系
13種類のうち2つの地域が、「商業系」にあたります。
大勢の人が訪れるショッピングセンターや、レジャー施設が立ち並ぶエリアです。

工業系
残り3つの地域が「工業系」で、工場の利便性を高めるための用途地域です。
上記のように「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分類されますが、そのなかでも、さらに建物の高さや大きさ・種類による制限があります。
「住居系」だからといって、好きな高さの住宅を自由に建築できる訳ではないのです。
このように、用途地域によって建築できる建物の大きさや周辺の環境が異なるため、土地を購入する前に用途地域を調べておけば、自分が望む生活ができるかどうかがわかります。

用途地域を調べる方法

購入したい土地がどの用途地域に指定されているかは、市区町村役場の都市計画課などへ行くと、紙の図面で確認できます。
またインターネット環境があれば、パソコンやスマートフォンでも閲覧可能です。
調査したい土地がある市区町村名と用途地域（または都市計画図）と検索すると表示されます。
用途地域は地図上で色分けされていますが、指定のないエリアには該当する色が塗られていません。

土地調査の仕方〜道路〜

土地調査の仕方3つ目は「土地に接する道路の確認」です。
その土地に建物を建築できるかどうかは、接している道路によっても決まります。
そのため、土地に接する道路の調査は、土地の現状を知ることと同じくらい重要です。
そのなかでもとくに注意しなければならないのが、道路幅員がどれくらいか、また接する道路が建築基準法で認められているかどうかです。
建築基準法では「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない」と定められており、これを接道義務といいます。
接道義務は都市計画区域および準都市計画区域内のみで適用されるもので、それ以外の地域では適用されません。
また、道路と接しているように見えても、道路との間に水路などほかの土地がある場合、道路に接していることにはならないため注意が必要です。
道路に接しているかどうかは、見た目ではなく公図を見て判断しましょう。

道路調査の仕方

希望する土地の道路幅員を調査したいときは、その土地を所轄する市区町村役場の道路所管課へ行きます。
そこで道路に関する図面や資料の閲覧・取得をして、資料を用意したうえで役所担当者から聞き取り調査をします。
建築基準法上の道路に該当するかわからない場合は、市区町村役場に現地調査（建築基準法上の道路扱いの判定）を依頼しましょう。
用意する資料は次のとおりです。

●ゼンリンなどの物件地図
●地積測量図
●公図
●現地写真など

調査内容については以下をご覧ください。

●「公道」か「私道」かの区別
●建築基準法42条の何項の道路に該当するのか
●条例の制限付加があるか
●認定道路の幅員

まとめ

自分に合った暮らし方ができるか判断するには、土地の現状を把握することが大切です。
また土地だけでなく、土地に接する道路が建築基準法で認められているか、道路幅員がどれくらいかの調査も重要です。
土地を購入したあとに後悔することがないよう、しっかりと土地の現状を把握しておきましょう。