不動産を購入する際、または住宅を建築する際、情報として必ず出てくる建ぺい率・容積率、これらの意味についてご存知でしょうか。
特にこれから土地を購入して建築を始めようとしている方にとっては必須の情報なので、よく確認しましょう。

建ぺい率とは

建ぺい率とは、建物を建てる時に土地の何％を使えるかを示した数字です。
たとえば土地が120㎡で建ぺい率が40％の場合、その土地内で48㎡以内の建物を建てられるということになります。
建物を建てたときの建ぺい率の対象になる面積のことを建築面積といい、建物の広さを表す延床面積とは異なります。
イメージとしては空から土地を眺めた時に、建物が占める割合が敷地全体の40％以内に収まっていれば、建ぺい率を守っているということになります。
建ぺい率には30％～100％までの種類があり、都市計画により決まっていますので、気になる土地があれば役所などで調べることをおすすめします。

容積率とは

建ぺい率とセットで考えられる容積率ですが、これは土地の面積に対して、どれくらいの延床面積までであれば建物を建てられるという制限です。
たとえば土地が120㎡で容積率が80％の場合、延床面積が96㎡以内の建物であれば建ててもよいということになります。
他にも200％、300％などの容積率が適応される地域があり、その容積を使って建物を建てようすると、3階建て4階建てと上へ伸ばしていく必要があります。
だからといって必ずしも全ての容積率を使いきれるかというと、そういうわけでもありません。
絶対高さ制限や道路斜線制限、北側斜線制限など色々な制限のもと、建物が乱立しないように制限がかかっているのです。
今では珍しくなっていますがエリアによっては、建ぺい率が40％、容積率が60％というようなところがあります。
120㎡の土地でたとえてみると、建ぺい率が40％ですので48㎡まで、それに対し容積率が60％だと72㎡までの延床面積しか取ることができません。
この場合1階が48㎡、2階が72-48＝24㎡という計算になってしまい、2階が極端に小さくなってしまいます。
容積率は建物の延床面積を確保するのに大切な要素ですから、建ぺい率だけ大きくても意味がないことを覚えておきましょう。

まとめ

建ぺい率や容積率には土地の状況や道路との兼ね合いで更に沢山の制限や、一部緩和などがあります。
例えば道路幅が狭いせいで200％ある容積率が小さくなったり、角地の土地で建ぺい率の緩和があり40％の建ぺい率が50％になったりします。
また地区計画やまちづくり条例などによっても状況は変わってきます。
事前に建築予定地の市町村でよく確認をしておくことが重要です。
専門家である建築士や不動産業者によく確認をしてもらいましょう。
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