不動産売却後、ほとんどの方が確定申告をする必要があります。
とはいえ、会社員など普段自分で申告をする機会がない方にとっては、確定申告は難しいイメージが強いのではないでしょうか？
この記事では、確定申告とはなにか、また申告に必要な書類や手続きの期間について解説します。
不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

確定申告とは？不動産売却後は必ず申告すべき？

「そもそも確定申告ってなに？」と思う方も多いのではないでしょうか？
確定申告とは、その年の「利益」に対してかかる税金を、自分で計算して納税することです。
サラリーマンやOLなどの会社員は、個人の代わりに会社が確定申告をしてくれているため、今まで確定申告をしたことがないという方も多いでしょう。
ただし、会社員であっても、給与所得以外で利益があった場合には、自分で確定申告をしなければなりません。
つまり、不動産売却で得たお金も「利益」に含まれるため、基本的には確定申告をしなければならないのです。

確定申告が必要ないケースもある

不動産売却後には確定申告が必要だとご紹介しましたが、すべての方に当てはまるわけではありません。
なかには確定申告が必要ないケースもあります。
確定申告が必要なケースは、以下の2つに当てはまる方です。

●不動産売却により譲渡所得が発生する
●不動産売却により発生した損失の控除を受けたい

それぞれの内容について順番に解説します。

不動産売却により譲渡所得が発生する方

不動産売却により得た利益を「譲渡所得」といいます。
この譲渡所得が発生する場合には、確定申告が必要です。
ただし、売却により得た利益すべてが譲渡所得になるわけではありません。
譲渡所得は、不動産を売却・取得するときにかかった費用を差し引いた額になります。
以下の計算式を用いて、算出した額がプラスになる場合は、確定申告が必要と考えましょう。

譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
上記のうち、取得費とは、不動産を取得する際にかかった費用のことをいいます。
たとえば、不動産の購入代金・建築代金・仲介手数料・購入時の税金などです。
一方、譲渡費用には、不動産売却時にかかった仲介手数料や印紙税、建物解体費などが含まれます。

不動産売却により発生した損失の控除を受けたい方

不動産売却により、利益でなく損失が出た場合も、確定申告をおこないます。
なぜなら、確定申告をすることで「損益通算」ができるためです。
損益通算とは、不動産売却により発生した損失額を給与所得など、ほかの所得から控除することをいいます。
それにより、所得税が減額されるため「節税」に繋がるのです。
また、損益通算をしてもなお損失が生じる場合には、翌年以降に損失を繰り越して、3年間損益通算がおこなえます。
ただし、この特例を受けるためには、国税庁が定める要件を満たしている必要があります。
要件については、国税庁のホームページに記載されていますので、自身が条件を満たしているかどうか確認してみてください。

不動産売却後の確定申告に必要な書類とは

不動産売却後の確定申告では、さまざまな書類が必要です。
ここでは、確定申告に必要な書類をご紹介します。

税務署でもらえる書類

まずは、税務署でもらえる書類をご紹介します。

確定申告書B様式
所得の種類に関わらず使用できる申告書です。
不動産所得があり申告が必要な場合も、確定申告書Bの様式を使用します。

分離課税用の申告書
不動産売却で得た利益（譲渡所得）は、給与所得などと分けて申告をします。
その際に記載する書類が、分離課税用の申告書です。

譲渡所得の内訳書
売却した不動産の所在地や売却額、売却経費などを記載する用紙です。
これらの用紙は、国税庁のホームページでもダウンロード・作成が可能です。
ホームページ上で作成した申告書は、そのまま税務署へ提出できます。
書類を取りに行く時間がない方はぜひ活用しましょう。

自分で用意する書類

続いて、自分で用意する書類をご紹介します。

登記簿謄本
登記簿謄本とは、対象不動産に関する内容（権利関係や所有者の情報など）が記載された証明書のことです。
登記簿謄本は、最寄りの登記所で入手できるほか、オンラインでも請求できます。

不動産を取得したときの資料
不動産を取得したときの資料には、登記費用などの領収書・売買契約書・仲介手数料などがあげられます。
これらの資料はコピーでもかまいません。

不動産を売却したときの資料
不動産を売却したときの資料とは、仲介手数料や測量費などの領収書・不動産の全部事項証明書などです。
これらの資料もコピーでかまいません。
以上が、自分で用意しなければならない書類です。
これらの書類が不足していると、税務署から連絡が入る可能性があります。
添付忘れに注意して、書類がすべて揃っているかどうか確認してから提出しましょう。

不動産売却後の確定申告をおこなう場所や申告期間

最後に、確定申告をおこなう場所や申告期間について解説します。

不動産売却をした翌年に申告する

不動産売却後の確定申告は、自宅を売却した翌年の2月16日～3月15日の間におこないます。
たとえば、2022年2月に不動産を売却した場合、確定申告をするのは2023年の2月16日～3月15日です。
売却してから申告するまでに期間が空くため、うっかり忘れないよう注意しましょう。
また、売買契約書や重要事項説明書、領収書なども失くさないよう保管することが大切です。

申告場所は現在の住所地を管轄する税務署

確定申告をおこなう場所は、「現在の住所地を管轄する税務署」です。
売却した不動産がある住所地の税務署ではないため、お間違えのないよう注意してください。
申告方法は、前項でご紹介した書類を記入・添付後、税務署の窓口に直接提出します。
しかし、申告期限は1か月しかなく、また締め切りの時期になると税務署の窓口が混雑し、手続きまでに時間がかかります。
平日は仕事が忙しく、なかなか申告にいけないという方も多いのではないでしょうか。
そんな方のために、窓口にいかなくても手続き可能な方法が用意されています。
たとえば、郵送による申告書の送付や電子申告・納税システム（e-tax）による申告などです。
ただし、e-taxには事前の準備が必要となるため、利用したい場合は、「国税電子申告・納税システム」のホームページにて、あらかじめ確認しておくようにしましょう。

確定申告を忘れるとどうなる？

確定申告には期日がありますが、期限に間に合わなかった場合、どうなるのでしょうか？
3月15日までに申告をしなかった場合、追徴課税の対象となり、ペナルティが課されることがあります。
追徴課税とは、本来支払うべき税金とは別に課税されるものです。
不動産売却により得た利益が追徴課税により減るのは、なんとしてでも避けたいですよね。
追徴課税を課されないようにするためにも、不動産売却により利益が出た場合には、必ず確定申告をしましょう。

まとめ

不動産売却後の確定申告について、また申告に必要な書類や期間などを解説しました。
不動産売却後に、確定申告が必要なのは「譲渡所得が発生する方」「売却により発生した損失の控除を受けたい方」です。
確定申告には申告期間があり、間に合わなかった場合、追徴課税が課されることがあります。
準備する書類も多いため、確定申告の時期がくる前に、あらかじめ必要なものをチェックしておくようにしましょう。